Lois de défiscalisation – Loi Girardin

  • Loi en bref :
Le dispositif Girardin (anciennement loi Paul) en vigueur depuis le moi de juillet 2003 est le plus efficace car il s’agit d’une réduction directe du montant de l’impôt à payer. La réduction est de 40% du coût de l’investissement ou de 50% si l’on répond à des critères différents. Cette loi offre aussi la possibilité aux acquéreurs de bénéficier de 25% de réduction si leur investissement devient leur résidence principale.
  • Les obligations :
L’immeuble doit être affecté à la résidence principale du locataire. Cette affectation doit être d’une durée minimale de cinq ans dans le cadre de la réduction de 40% et six ans en ce qui concerne la réduction de 50 %.
La location doit intervenir dans les six mois de l’achèvement de l’immeuble ou de l’acquisition.

Pour le calcul de la réduction d’impôt, le législateur permet de défiscaliser avec un plafond de 2 024 € ttc / m² (plafond réétudié annuellement ).
  • Défiscalisation 50 % :
Obligation de louer l’appartement nu, avec plafond aux niveaux des ressources du locataire et du loyer.
  • Défiscalisation 40 % :
Les ressources du loyer et du locataire sont libres.
  • Plafonnement de ressources des locataires :
  • 26 241 € pour une personne seule
  • 48 534 € pour un couple
  • 51 341 € pour un couple marié ou une personne seule avec 1 personne à charge
  • 54 149 € pour un couple marié ou une personne seule avec 2 personnes à charge
  • 57 901 € pour un couple marié ou une personne seule avec 3 personnes à charge
  • 61 651 € pour un couple marié ou une personne seule avec 4 personnes à charge
  • Déductions supplémentaires :
  • Charges sur les revenus locatifs :
Déduction forfaitaire de 40 % sur les revenus locatifs représentant l’ensemble des charges de la propriété lorsque l’investisseur ce trouve en micro foncier ( revenu brut locatif = 15 000 € / an ).

Concernant le régime réel, il y a un abattement de 14 % sur les loyers que représente :
Les frais de gestion autres que ( les frais de procès et de procédure, de déplacement, de correspondance ou de téléphone payés par les propriétaires qui gèrent eux même leur immeuble, commissions versées aux agences de location ).

Les frais d’assurances autres que les primes d’assurance pour les loyers impayés. ( Les primes d’assurance pour loyers impayés sont déductibles des revenus locatifs pour leur montant réel. Lorsque le contrat d’assurance prévoit la garantie d’autres risques comme l’incendie, les dégâts des eaux, une protection en cas de détérioration, une protection juridique couvrant des frais d’avocat ou huissier ou autre, la fraction de la prime d’assurance loyer impayée ne sera déductible que si elle est bien distincte des autres, ce qui n’est pas le cas en cas de « pacquage » ).
  • Déduction de la taxe foncière :
La taxe foncière est exonérée sur les logements neufs en défiscalisation. La demande se fait dans les trois mois après l’acquisition. Pour les années suivantes, la taxe foncière est déductible des revenus fonciers.
  • Les intérêts d’emprunt :
Outre les intérêts d’emprunts, sont également déductibles les frais de dossier hypothécaire, les agios, les primes d’assurance vie souscrite pour garantir le remboursement de l’emprunt.
Exemples d’application de la Loi Girardin
Application n°1 à 50%
Application n°2 à 40%
Application n°3 à 25%
  • LOI GIRARDIN SOCIETE
Art 217 undecies du CGI

La défiscalisation pour les sociétés qui investissent dans les biens immobiliers neufs dans les département d’outre mer est un avantage fiscal extrêmement intéressant. Ce mécanisme peut devenir un atout de premier ordre pour une société qui souhaite récupérer entièrement le bénéfice de leur résultat.

100 % de réduction fiscale pour l’acquisition d’un bien immobilier neuf destiné à la location. Les entreprises soumises à l’impôt société peuvent déduire sur leur résultat imposable le prix de l’acquisition. Il est nécessaire cependant que le bien soit destiné à la location en résidence principale pendant une durée minimale de six ans et ce en respectant les plafonds de ressources des locataires et des loyers.
  • Les plus de la défiscalisation en outre mer :
  • Amortissement du bien :
Selon le droit commun, le bien est amortissable en cumul de la défiscalisation avec la loi Girardin.

  Taux usuel d’amortissement de 5 % / ans en matière immobilière

  Durée d’amortissement sur 20 ans
  • Revenu foncier :
Les revenus fonciers composent eux aussi un élément du bénéfice imposable au même titre que les autres revenus réalisés par l’entreprise. L’entreprise les inclut aux bénéfices pour leur montant réel.

 Plafond du loyer : 136 € / m² / an.

 Plafond des revenus du locataire :

• 25 417 € pour une personne seule
• 47 010 € pour un couple
• 49 729 € couple marié ou personne seule avec une personne à charge
• 52 449 € couple marié ou personne seule avec deux personnes à charge
• 56 083 € couple marié ou personne seule avec trois personnes à charge
• 59 716 € couple marié ou personne seule avec quatre personnes à charge
• 3 782 € par personne à charge à compter de la cinquième
  • Charges déductibles :
•  Taxe foncière
•  Intérêt d’emprunt
•  Frais de copropriété
•  Montant des assurances
•  Montant des assurances

L’investisseur pourra bénéficier de l’assurance des loyers impayés pour garantir les revenus locatifs.
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